定期借家契約の注意・・・
定期建物賃貸借について、家主は建物の賃借人に対し、契約締結の前に、書面を交付して、定期建物賃貸借契約が更新のないこと、契約期間の満了時に建物を明渡さなければならないことを、説明しなければなりません。
（定期建物賃貸借）
借地借家法第38条 期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第30条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第29条第１項の規定を適用しない。
２ 前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
３ 建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。
４ 第１項の規定による建物の賃貸借において、期間が一年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の一年前から六月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から六月を経過した後は、この限りでない。
５ 第１項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借（床面積（建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積）が二百平方メートル未満の建物に係るものに限る。）において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する。
６ 前２項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。
７ 第32条の規定は、第１項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。
この説明を省略したり、説明書を交付しないと、更新のある契約になってしまいます。
更新のない建物賃貸借契約は、必ず公正証書等書面で契約を締結しなければなりません。
書面で更新がないことを明確に合意しておかないと、通常の更新のある借家契約になっています。
原則として両当事者ともに期間内の中途解約はできないことになっていますが、法律は住宅について例外を認めており、住宅の面積が２００平方メートル未満であって、賃借人が転勤その他の事由で、建物を生活の本拠として使用することが困難になったときは、賃借人は解約の申入れをすることができます。
その場合、申入れの日から１ヶ月の経過で、賃貸借が終了し、この定めに違反する契約は無効になります。
店舗事務所などは、従来の更新のある借家契約を合意解除して、新しく更新のない定期賃貸借契約をすることができますが、住宅の賃貸借ではこれが許されていません。
賃貸借期間が満了する日より１年前から６ヶ月以上前までの間に、賃借人に対して、期間の満了により建物賃貸借が終了することを通知しなければなりません。
この期間が過ぎてから通知した場合は、到達の日から６ヶ月間は明け渡しを請求できません。
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定期建物賃貸借契約書雛形・・・
定期建物賃貸借契約書
第１条 山田太郎（以下「甲」という。）は田中五郎（以下「乙」という。）に対し、後記建物を平成＊＊年＊＊月＊＊日から平成＊＊年＊＊月＊＊日までの５年間に限り賃貸するものとし、乙は上記賃貸期間満了時に契約の更新がないので、期間満了のときに後記建物を甲に明渡し返還する。
第２条 賃料は月額＊＊円とし、毎月＊＊日までに翌月分を甲に送金して支払う。
第３条 甲及び乙は本契約期間中、中途解約することはできない。但し乙は後記建物を生活の本拠として使用することが困難になったときは、甲に解約の申入れをすることができる。この場合、解約申入れの日から１ヶ月経過することによって終了する。
第４条 甲は乙に対し、賃貸期間の満了する平成＊＊年＊＊月＊＊日の１年前から６ヶ月前までの間に期間満了により賃貸借が終了することを通知する。上記期間経過後に甲が終了の通知を発したときは、通知到達後６ヶ月が経過したとき本契約は終了する。
第５条 乙は第２条の賃料につき減額を請求することはできない。
第６条 乙は下記の行為をしてはならない。
（１）後記建物の転貸、占有又は占有名義の第三者への移転
（２）入居の際の造作模様替を除く一切の造作模様替工事又は建物の原状の変更
第７条 乙が本契約を違反し、あるいは賃料の支払を２回分以上遅滞したときは、甲は乙に対し催告を要せず本契約を解除し、直ちに後記建物の明渡しを請求することができる。
第８条 乙は明渡に際し明渡料、造作買取などを請求することができない。
上記のとおり本契約が成立したので本証書２通を作成し、甲乙各１通を保有する。
平成＊＊年＊＊月＊＊日
貸主（甲）東京都＊＊＊＊＊＊＊
山田太郎 印
借主（乙）東京都＊＊＊＊＊＊＊
田中五郎 印
(建物の表示）
略
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定期借家契約の説明義務・・・
定期建物賃貸借は、契約の期間満了のときに、契約の更新がないことを合意する点が、従来の普通建物賃貸借と異なります。
しかし、ただ単に更新がいない旨の条項の入った契約書を作ればよいわけではなく、借家人の保護のため、定期賃貸借が従前の賃貸借とどのように違っているのか、借家人に理解してもらってから契約するように法律は配慮しています。
これを賃貸人の説明義務といいます。
（定期建物賃貸借）
借地借家法第38条 期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第30条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第29条第１項の規定を適用しない。
２ 前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
３ 建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。
４ 第１項の規定による建物の賃貸借において、期間が一年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の一年前から六月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から六月を経過した後は、この限りでない。
５ 第１項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借（床面積（建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積）が二百平方メートル未満の建物に係るものに限る。）において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する。
６ 前２項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。
７ 第32条の規定は、第１項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。
説明は、あらかじめ書面を借家人に交付して行うことが必要です。
説明したことを証明するために、同文のものを２通作成し、１通は借家人側に交付し、１通は借家人側の記名捺印をしてもらい、借家人側に説明したことを証明するためです。
説明書を借家人に交付せず、また説明が行われていなければ、更新がない旨の契約書の定めは無効になり、通常の借家契約になります。
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定期賃貸借説明書雛形・・・
平成＊＊年＊＊月＊＊日
東京都＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
株式会社山田工業
代表取締役 山田太郎 殿
東京都＊＊＊＊＊＊＊＊
田中商会株式会社
代表取締役 田中五郎
定期賃貸借説明書
今般、後記店舗につき、賃借の御申込をいただき、誠にありがとうございます。同店舗は定期建物賃貸借契約を締結の上、御使用願いたいので、どのような契約かご説明申し上げます。
したがって、この契約が従前の建物賃貸借とどのように違っているか、充分ご理解の上、契約書に御調印ください。
説明の要旨
（１）定期建物賃貸借契約では、従前の借家契約と異なり、賃貸借期間が満了したときに契約の更新がありません。即ち、本件賃貸借契約では、期間の定めとして５年間という賃貸借期間となっております。この５年間が満了した際に、後記店舗の賃貸借は終了いたします。
（２）更新がありませんので、後記店舗の賃貸借終了と同時に、賃借人の方は後記店舗から立ち退いて明渡す法律上の義務を負っています。従前の普通借家契約では、自動更新とか法定更新など、借家人側で希望すれば、契約を更新し、引き続き建物の賃借を続けられるのですから、この点大きな相違があります。
以上
上記のとおり定期建物賃貸借契約の説明を受けました。期間満了の際に契約が終了し、契約の更新のないことを説明を正に受けました。
平成 年 月 日
住所
賃借人(乙）
印
