定期借家契約終了の終了通知・・・
定期建物賃貸借の契約期間が１年以上の定めになっている場合は、賃貸人は賃借人に対して賃貸借終了の通知を出すことが、法律上要求されています。
(定期建物賃貸借）
借地借家法第38条 期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第30条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第29条第１項の規定を適用しない。
２ 前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
３ 建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。
４ 第１項の規定による建物の賃貸借において、期間が一年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の一年前から六月前までの間（以下この項において「通知期間」という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から六月を経過した後は、この限りでない。
５ 第１項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借（床面積（建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積）が二百平方メートル未満の建物に係るものに限る。）において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する。
６ 前２項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。
７ 第32条の規定は、第１項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。
これは賃借人に対して、明渡しや移転先の準備のための注意を促し、余裕をもって期間満了の際に対処できるようにしています。
この通知は期間満了の１年前から６ヶ月前までの間に、賃借人に届いていなければなりません。
通知期間内に終了の通知が届いていないと、賃借人に対して、期間満了の明渡しを請求することはできません。
通知期間が経過してしまった場合には、終了の通知が到達したときから６ヶ月が経過したときが、明渡しを求められる時期となります。
建物賃貸人が終了の通知期間を過ぎてしまってから終了の通知を出した場合でも、賃借人が賃貸期間満了のときに、建物から退去して明渡すことはできます。
賃貸借終了の通知書は、配達証明付内容証明郵便で発送します。
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建物賃貸借終了通知書雛形・・・
平成＊＊年＊＊月＊＊日
東京都＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
株式会社山田工業
代表取締役 山田太郎 殿
東京都＊＊＊＊＊＊＊＊
田中商会株式会社
代表取締役 田中五郎
建物賃貸借終了通知書
当社は貴社との間の平成＊＊年＊＊月＊＊日付定期建物賃貸借契約に基づき、後記店舗を、期間５年、期間満了時において契約の更新をしないとの約定にて賃貸いたしました。
上記契約書記載の５年間の賃貸期間は、平成＊＊年＊＊月＊＊日をもって終了いたします。本契約は、定期建物賃貸借契約ですので、上記契約期間の満了時に契約の更新は致しません。
したがって、期間満了の平成＊＊年＊＊月＊＊日には、後記店舗を原状に復し、貴社の設置せられた造作等も取り外して、明渡しをしていただきたく、その旨ご通知いたします。
店舗の表示(略）
以上
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家賃の減額請求する理由・・・
建物賃貸借の賃料の増減を請求することができる理由としては、次の理由があります。
①土地・建物に対する公租公課等の負担の増減
②土地・建物の価格の上昇もしくは低下、その他経済事情の変動
③近くの同じような建物の家賃と比較して不相当になったとき
（借賃増減請求権）
借地借家法第32条 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
２ 建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。
３ 建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。
バブル時代の最盛期に新しく賃貸借契約を締結して店舗又は事務室に入居した場合、バブル崩壊後の賃料の下落によって、約定賃料が高額となり、家賃の減額請求をすることになるのですが、その手続は次のようにして行います。
①口頭による交渉により、家主に対し、家賃の減額をお願いする。
②家主が賃料減額に応じないときは、配達証明付内容証明郵便により、賃料減額請求の通知をします。
③家主が応諾しない場合は、賃料減額請求の民事調停を簡易裁判所に申し立てます。
④民事調停の手続によっても、賃料について合意ができないときは、賃料減額請求の訴えを提起します。
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店舗の賃料減額請求通知書雛形・・・
平成＊＊年＊＊月＊＊日
東京都＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
株式会社山田工業
代表取締役 山田太郎 殿
東京都＊＊＊＊＊＊＊＊
田中商会株式会社
代表取締役 田中五郎
お願い
拝啓、貴社益々ご清祥のことと、お慶び申し上げます。
当社は、貴社所有の後記店舗を賃借しておりますが、昨今の不況により、賃料の支払が著しく当社の経営を圧迫し、赤字経営の状態になっております。よって、本条をもって、借地借家法３２条第１項に基づき、賃料の減額を請求いたします。
貴社との後記店舗の賃貸借契約の詳細は次のとおりであります。
賃貸借契約締結の年月日 昭和＊＊年＊＊月＊＊日
保証金 金＊＊＊円
賃料 月額金＊＊円
期間 ３年
更新料 新賃料の２ヵ月分
当社は後記店舗において、レストランを経営しておりますが、契約締結時と比較し、売り上げは＊割減少し、その反面、人件費は相応に上昇しました。近くの同種の店舗につき、昨今の新しい賃貸借契約の状況を見ますと、保証金は＊＊平方メートル当たり金＊＊円、賃料は＊＊平方メートルあたり月額金＊＊円前後となっているほか、更新料は無し、若しくは１ヵ月分となっております。
上記のように新築の店舗でさえ、賃料の水準は＊＊円前後であり、後記店舗の賃料に比較すれば、約＊＊％の下落となっています。
したがって、当社は貴社に対し、月額賃料＊＊円を月額＊＊円に減額してくださるよう請求いたします。また、更新料は実質上、家賃の前払いの性格を有しますので、今回の賃料減額請求に付加し、更新料は新賃料の１ヶ月相当額に変更せられるよう請求します。
以上の次第につき、来月以降の賃料に関しては、金＊＊円を貴社銀行あてに送金して支払いますので、御諒解ください。なお、本状差出の後、速やかに＊＊簡易裁判所に、賃料減額請求の民事調停を申し立てます。
敬具
物件の表示
所在 東京都＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
家屋番号 ＊＊番
種類 店舗兼事務所
構造 ＊＊造＊＊＊＊建
床面積 １階＊＊平方メートル
２階＊＊平方メートル
のうち２階東側部分＊＊平方メートル
