時効による不動産取得と登記とは・・・
民法では、不動産の売買契約が成立したときに、その所有権が買主に移ります。
民法１７６条に「物権の設定及び移転は、当事者の意思表示のみによって、その効力を生ずる」とされているからです。
これを意思主義といいます。
民法１７７条には「不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない」と定められています。
登記は第三者に対する対抗要件だとされているのです。
Aさんがその所有土地をBさんに売却し、まだ売買による所有権移転登記をしていなかったとしても、AさんとBさんとは、直接の当事者ですから、Bさんは登記がなくてもAさんに対抗する事ができます。
Aさん所有不動産をBさんが時効で取得した場合も、Bさんに取得時効による所有権取得の登記がなくても、BさんはAさんに対し自己の権利を主張できます。
Aさん所有不動産をCさんに売却し、Cさんが所有権移転登記をしてあったのですが、その後に、Bさんに取得時効が成立したとします。
Aさんの所有地についてBさんが取得時効に必要な占有を８年間継続していたところ、Aさんはこの土地をCさんに売却し、Cさんに所有権移転登記をしたのですが、Bさんはそのままさらに２年間占有を続け、合計１０年経過したため取得時効が完成したとします。
この場合、判例では、Aさんの所有不動産についてBさんの取得時効が進行中に、Aさんがその不動産をCさんに譲渡し、その後、Bさんの取得時効が完成した時は、Cさんは取得時効完成時の当事者であり、BさんはCさんに対し、登記なくして所有権の時効取得を主張しえる、と判断しています。
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取得時効の所有の意思の判例とは・・・
①民法１８６条１項の所有の意思について、判例では下記のように論じております。
＜事案＞
甲が所有不動産を長男Aに譲与したが、その後甲が死亡した。
Aはこの不動産を占有していたので、これを時効取得したとして、次男Bと三男Cとを相手にして所有権移転登記を起こし、１，２審ともAが勝訴。
しかし、最高裁はこれを破棄した。
＜最高裁の理論＞
・占有者には所有の意思ありと推定されるが、推定だから反証があれば覆る。
・占有権原の性質上、所有の意思がなければ推定は覆る。
例、土地賃借人
・本件での贈与が確定的に証明されたら、その場合は贈与の成立であって時効の問題ではない。
・贈与が確定的ではないが消極的には認定できる場合に取得時効の所有の意思が問題になり、占有継続していれば所有の意思は推定される。
・しかし、占有者が占有中、真の所有者であれば通常はとらない態度を示す。
例、土地の一部を担保にして贈与者名義で借金をしている。
・真に所有者なら当然取るべき行動にでなかった。
例、所有権移転登記手続きをしようとしたこともなく、固定資産税を支払った事もなく、また、贈与者に権利証の所在を尋ねたこともない。
などのときは、上記の推定は覆され、所有の意思がなかったとされ得る、としています。
②占有開始のとき占有者が１５歳位であっても所有の意思をもって占有したといえる。
③他人所有地に権原によらずして自己所有の樹木を植えつけて２０年間、所有の意思で平穏・公然と占有したら、その占有者はその樹木の所有権を取得する。
④共同相続人中の一人が単独で相続したものと信じて相続財産を占有し、使用し、公租公課も自己名義で納め、これに対し他の相続人も異議を述べなかったときは、右相続財産につき単独で占有したとして時効取得する。
⑤所有の意思は占有取得の原因事実によって外形的客観的に定められる。
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取得時効の善意・無過失の判例とは・・・
①相続によって土地の占有を始めた者が、その占有を始め、その土地が元来津波により流失後、住宅宅地造成組合によって造成されたものであり、その宅地造成の図面、右造成組合の関係文書によって、その土地の所有権があると信じたときには、登記簿を調査しなかったとしても、それをもって過失ありとはいえない、としています。
②相続により取得した土地の範囲に属しない土地につき、登記簿に基づいて調査すれば、そのことを容易に知りうるのに調査しなかったために、その土地を相続したとして自己の所有に属すると信じて占有を始めた者は、特段の事実がないかぎり、右占有の始めにおいて無過失でないと解するのが相当である、としています。
③占有者の善意・無過失とは、自己に所有権があるものと信じ、かつ、そのように信ずるにつき過失のないことをいい、占有の目的物件に対し、抵当権が設定・登記されていることを知り、又は、不注意により知らなかったという場合でも、本条による善意・無過失の占有ということを妨げない、としています。
④土地の売主が６年余りにわたって一部隣地所有者の土地を含む同地を所有者として占有し、その間、隣地所有者との間に境界に関する紛争もないままに同地の買主が自主占有を取得したという場合には、たとえ買主が買い受けに際し、登記簿等につき調査することがなかったとしても、買主が自主占有を開始するにあたっては過失はなかったというべきである、としています。
⑤平穏の占有とは、その占有の取得又は保持につき、暴行強迫などの違法強暴の行為を用いていないものをいい、不動産所有者その他占有の不法を主張する者から異議の申入れを受け、不動産の返還、右占有者名義の所有権移転登記の抹消手続の請求を受けたとしても、その占有が平穏を失ったことにはならない、としています。
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