土地売買契約書の作り方・・・
不動産売買の重要な要件は、売買の目的となった不動産、代金の額、支払時期、所有権移転の時期、売主と買主を特定することです。
知らない土地の地番、境界を知ることは、簡単ではなく、登記所に行けば公図があり、６００分の１の縮尺はありますが、地形、縮尺の距離はあてになりません。
登記簿だけでなく実地にあたって調査することが必要なのです。
建物の場合は、家屋番号と所在地番で特定して登記簿を見ることができます。
土地の面積は、実測と登記簿上の面積とを並べて記載し、さらに正確な最近の測量図を契約書に添付するのがより望ましいのです。
代金の額は、総額金＊＊＊円、１平方メートル当たり＊＊円等と記載し、公簿上の面積か実測による面積かいずれかを基準としているかを明示します。
代金の支払時期は、「平成＊＊年＊＊月＊＊日」と特定し、所有権移転登記及び引渡と引換えに支払うものであることも規定します。
所有権移転の時期は、当事者の意思で決まります。
（物権の設定及び移転）
民法第176条 物権の設定及び移転は、当事者の意思表示のみによって、その効力を生ずる。
一般には所有権移転登記のときに買主に移ることも明記し、また、不動産では占有権の移転についても、「登記申請と同時に引き渡す」など明記します。
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土地売買契約書雛形・・・
土地売買契約書
第１条 山田太郎（以下「甲」という。）は田中五郎（以下「乙」という。）に対し、後記表示の土地を売り渡すことを約し、乙はこれを買い受ける。
第２条 売買価格は実測面積を基準として１平方メートル当たり金＊＊円とし、乙は甲に対し総額金＊＊円を下記のとおり支払う。
（１）本日手付金として金＊＊円（残代金支払のとき代金に充当）
（２）残金＊＊円を平成＊＊年＊月＊＊日までに、後記土地の所有権移転登記申請と引き換えに支払う。
第３条 甲は乙に対し、平成＊＊年＊＊月＊＊日までに前条（２）の残代金受領と引換えに後記土地の所有権移転登記申請をなし、かつ同日までに同土地を更地として乙に引き渡すものとする。
二 前項所有権移転登記申請のとき後記土地の所有権は乙に移転する。
第４条 甲は乙に対し、前条第１項の所有権移転登記申請のときまでに、後記土地についての抵当権、賃借権その他一切の担保物権、利用権、請求権等の負担の全てを消滅せしめ、完全な所有権を移転しなければならない。
第５条 甲は乙に対し、第３条の引渡のときまでに後記土地の周囲の地主及び借地人より後記図面に記載の各境界につき何ら異議なきことを証する書面をとりまとめ交付する。
第６条 後記土地の所有権移転登記に必要な登録免許税、登記申請手続費用、売渡証の作成費用は乙の負担とし、上記所有権移転登記申請前に必要な更正、所有権名義人表示変更、分筆（又は合筆）等の登記手続費用は甲の負担とする、
第７条 後記土地に対する公租公課は、第３条の所有権移転登記完了の日を基準として、その日以前に相当する分を甲、その日の翌日以降に相当する分を乙の負担とする。
第８条 甲又は乙のいずれかが、この契約の履行に着手するまでは、甲は乙に対し手付金の倍額を返還し、乙は甲に対して手付金を放棄して、本契約を解除することができる。
二 前項の場合は互いに損害賠償の請求をすることはできない。
第９条 当事者のいずれか一方に本契約上の債務不履行のあったときは、その相手方たる当事者は不履行の当事者に対して相当の期間を定めて履行を催告し、本契約を解除することができる。
第１０条 前条によって本契約が解除された場合、不履行の当事者は売買代金の＊＊％（２０％以上は不可）に相当する金額を損害賠償として支払う義務を負う。
上記のとおり本契約が成立したので本証書２通を作成し、甲乙各１通を保有する。
平成＊＊年＊＊月＊＊日
売主（甲）山田太郎 印
買主（乙）田中五郎 印
（不動産の表示）
所在 ＊＊区＊＊町＊＊町目
地番 ＊＊番＊＊
地目 宅地
地積 公簿上 ＊＊、＊＊平方メートル
実測 ＊＊、＊＊平方メートル
（添付実測図のとおり、土地の現況は更地）
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農地売買契約書の作り方・・・
工場建設をしようとする者が、農地を買収するときには、種々の規制を受けますが、特に重要なのは国土利用計画法による規制区域の場合です。
この場合には、売買契約あるいは売買予約契約を締結しようとするときには、都道府県知事の許可を受けなければならず、この許可を受けないで締結した契約は無効になります。
（土地に関する権利の移転等の許可）
国土利用計画法第十四条 規制区域に所在する土地について、土地に関する所有権若しくは地上権その他の政令で定める使用及び収益を目的とする権利又はこれらの権利の取得を目的とする権利（以下「土地に関する権利」という。）の移転又は設定（対価を得て行われる移転又は設定に限る。以下同じ。）をする契約（予約を含む。以下「土地売買等の契約」という。）を締結しようとする場合には、当事者は、都道府県知事の許可を受けなければならない。その許可に係る事項のうち、土地に関する権利の移転若しくは設定の予定対価の額（予定対価が金銭以外のものであるときは、これを時価を基準として金銭に見積つた額。以下同じ。）の変更（その額を減額する場合を除く。）をして、又は土地に関する権利の移転若しくは設定後における土地の利用目的の変更をして、当該契約を締結しようとするときも、同様とする。
２ 前項の規定は、民事調停法 （昭和二十六年法律第二百二十二号）による調停に基づく場合その他政令で定める場合には、適用しない。
３ 第一項の許可を受けないで締結した土地売買等の契約は、その効力を生じない。
農地の売買には農業委員会又は知事の許可が必要で、また、農地を工場、住宅などの目的に使用するために売買又は賃借するときには、農地法による許可が必要です。
農地を４ヘクタールを超えて他の目的に利用しようとするときには、農水大臣に対して許可を求めなければならないのです。
売買契約書はこの許可がない場合には、解除されるという条件付の契約になります。
このような買収の場合、買主は通常、農地転用許可の出る前に代金の全部もしくは大部分を支払ってしまい、そのため、所有権移転の仮登記をつけて、売主の二重売買、不履行を防ぎます。
（農地の転用の制限）
農地法第四条 農地を農地以外のものにする者は、政令で定めるところにより、都道府県知事の許可（その者が同一の事業の目的に供するため四ヘクタールを超える農地を農地以外のものにする場合（農村地域工業等導入促進法 （昭和四十六年法律第百十二号）その他の地域の開発又は整備に関する法律で政令で定めるもの（以下「地域整備法」という。）の定めるところに従つて農地を農地以外のものにする場合で政令で定める要件に該当するものを除く。第五項において同じ。）には、農林水産大臣の許可）を受けなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合は、この限りでない。
一 次条第一項の許可に係る農地をその許可に係る目的に供する場合
二 国又は都道府県が、道路、農業用用排水施設その他の地域振興上又は農業振興上の必要性が高いと認められる施設であつて農林水産省令で定めるものの用に供するため、農地を農地以外のものにする場合
三 農業経営基盤強化促進法第十九条 の規定による公告があつた農用地利用集積計画の定めるところによつて設定され、又は移転された同法第四条第四項第一号 の権利に係る農地を当該農用地利用集積計画に定める利用目的に供する場合
四 特定農山村地域における農林業等の活性化のための基盤整備の促進に関する法律第九条第一項 の規定による公告があつた所有権移転等促進計画の定めるところによつて設定され、又は移転された同法第二条第三項第三号 の権利に係る農地を当該所有権移転等促進計画に定める利用目的に供する場合
五 農山漁村の活性化のための定住等及び地域間交流の促進に関する法律第八条第一項 の規定による公告があつた所有権移転等促進計画の定めるところによつて設定され、又は移転された同法第五条第八項 の権利に係る農地を当該所有権移転等促進計画に定める利用目的に供する場合
六 土地収用法 その他の法律によつて収用し、又は使用した農地をその収用又は使用に係る目的に供する場合
七 市街化区域（都市計画法 （昭和四十三年法律第百号）第七条第一項 の市街化区域と定められた区域で、同法第二十三条第一項 の規定による協議が調つたものをいう。）内にある農地を、政令で定めるところによりあらかじめ農業委員会に届け出て、農地以外のものにする場合
八 その他農林水産省令で定める場合
２ 前項の許可は、次の各号のいずれかに該当する場合には、することができない。ただし、第一号及び第二号に掲げる場合において、土地収用法第二十六条第一項 の規定による告示（他の法律の規定による告示又は公告で同項 の規定による告示とみなされるものを含む。次条第二項において同じ。）に係る事業の用に供するため農地を農地以外のものにしようとするとき、第一号イに掲げる農地を農業振興地域の整備に関する法律第八条第四項に規定する農用地利用計画（以下単に「農用地利用計画」という。）において指定された用途に供するため農地以外のものにしようとするときその他政令で定める相当の事由があるときは、この限りでない。
一 次に掲げる農地を農地以外のものにしようとする場合
イ 農用地区域（農業振興地域の整備に関する法律第八条第二項第一号に規定する農用地区域をいう。以下同じ。）内にある農地
ロ イに掲げる農地以外の農地で、集団的に存在する農地その他の良好な営農条件を備えている農地として政令で定めるもの（市街化調整区域（都市計画法第七条第一項 の市街化調整区域をいう。以下同じ。）内にある政令で定める農地以外の農地にあつては、次に掲げる農地を除く。）
（１） 市街地の区域内又は市街地化の傾向が著しい区域内にある農地で政令で定めるもの
（２） （１）の区域に近接する区域その他市街地化が見込まれる区域内にある農地で政令で定めるもの
二 前号イ及びロに掲げる農地（同号ロ（１）に掲げる農地を含む。）以外の農地を農地以外のものにしようとする場合において、申請に係る農地に代えて周辺の他の土地を供することにより当該申請に係る事業の目的を達成することができると認められるとき。
三 申請者に申請に係る農地を農地以外のものにする行為を行うために必要な資力及び信用があると認められないこと、申請に係る農地を農地以外のものにする行為の妨げとなる権利を有する者の同意を得ていないことその他農林水産省令で定める事由により、申請に係る農地のすべてを住宅の用、事業の用に供する施設の用その他の当該申請に係る用途に供することが確実と認められない場合
四 申請に係る農地を農地以外のものにすることにより、土砂の流出又は崩壊その他の災害を発生させるおそれがあると認められる場合、農業用用排水施設の有する機能に支障を及ぼすおそれがあると認められる場合その他の周辺の農地に係る営農条件に支障を生ずるおそれがあると認められる場合
五 仮設工作物の設置その他の一時的な利用に供するため農地を農地以外のものにしようとする場合において、その利用に供された後にその土地が耕作の目的に供されることが確実と認められないとき。
３ 都道府県知事が、第一項の規定により許可をしようとするときは、あらかじめ、都道府県農業会議の意見を聴かなければならない。
４ 第一項の許可は、条件を付けてすることができる。
５ 国又は都道府県が農地を農地以外のものにしようとする場合（第一項各号のいずれかに該当する場合を除く。）においては、国又は都道府県と都道府県知事との協議（その者が同一の事業の目的に供するため四ヘクタールを超える農地を農地以外のものにする場合には、農林水産大臣との協議）が成立することをもつて同項の許可があつたものとみなす。
６ 第三項の規定は、都道府県知事が前項の協議を成立させようとする場合について準用する。
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農地売買契約書雛形・・・
農地売買契約書
第１条 株式会社山田工業（以下「甲」という。）は田中五郎（以下「乙」という。）に対し、後記表示の土地（但し地積は公簿面による）を乙が建設を予定している工場の敷地として売り渡すことを約し、乙はこれを買い受ける。
第２条 乙は甲に対して売買代金総額金＊＊円（公簿面に従い平方メートル当たり単価金＊＊円）を下記のとおり支払う。
（１）本日手付金として金＊＊円。
（２）平成＊＊年＊月＊＊日までに、農地法５条による許可を知事に求める申請をなすのと引換えに内金＊＊円。
（３）知事の許可がなされたのち＊＊日以内に所有権移転登記申請と引換えに残金＊＊円。
第３条 甲は乙に対し、次のとおり履行する。
（１）手付金受領後１週間以内に、乙のために後記土地について農地法５条による許可を条件として所有権を移転する旨の仮登記申請をなす。
（２）平成＊＊年＊＊月＊＊日までに、乙と共に知事に対し後記土地を工場用用地として売り渡すことについての許可申請手続きをなすものとする。
（３）農地法５条による許可がなされた後１５日以内に残代金と引換えに後記土地の所有権を乙に移転し、かつ所有権移転登記申請をなすと共に引渡を完了する。
第４条 次の各号の場合には本契約は催告通知を要せず当然解除され、甲は乙に対し直ちに乙より受領した金員を返還するものとする。
（１）甲が誠意を尽くして第３条（２）により知事に許可申請をしたにもかかわらず不許可となったとき、もしくは本日より＊＊か月以内に許可がなされないとき。
（２）乙が本契約と同一の契約を締結して買収を計画している他の土地につき、前号の事由が発生し、あるいは当該土地につき売主が不履行をして乙の買収計画が不可能となったとき。
上記のとおり本契約が成立したので本証書２通を作成し、甲乙各１通を保有する。
平成＊＊年＊＊月＊＊日
売主（甲）東京都＊＊＊＊＊＊＊
株式会社山田工業
代表取締役 山田太郎 印
買主（乙）東京都＊＊＊＊＊＊＊
田中五郎 印
（不動産の表示）
所在 ＊＊区＊＊町＊＊町目
地番 ＊＊番＊＊
地目 農地
地積 公簿上 ＊＊、＊＊平方メートル
実測 ＊＊、＊＊平方メートル
