抵当権のついた土地に建物を建築すると・・・
建物とそれが定着してる土地とは別個独立の不動産として扱われます。
そうであれば、土地、建物のいずれか一方のみが抵当権の目的となっている時は、抵当権の目的となっている方だけ競売手続に付せられ、競売される事になります。
抵当にとった更地の上に、後から建物を建て、競売の目的物である土地の価値を低下させ、抵当権者に損害を与えたり、建物の収去をしなければならなくなったり、高額の立退料を請求されるような事態になってしまいます。
民法では、土地に抵当権を設定した後に、その抵当権設定者のみならず第三者によってもその土地の上に建物が築造された時には、抵当権者はその土地とともに地上の建物もあわせて競売する事ができるとされています。
ただし、この場合の優先弁済権は、土地の代価についてだけしか認められません。
抵当権設定後の土地に建物が建てられた場合でも、土地と一緒にその建物についても競売を認め、抵当権の実行を認めています。
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土地・建物の一方の抵当権が設定されている・・・
抵当権設定の時点で、すでに土地の上に建物があり、両方とも同一人の所有に属するにもかかわらず、その土地、建物の一方だけに抵当権が設定されていた場合があります。
このような場合に、抵当権が実行されるとすれば、競売の結果、土地と建物とが別人の所有になってしまします。
建物は他人の土地上に何の権限もなく存在しますから、建物所有者は、建物を収去しなければならなくなります。
民法では、このような場合で競売になったときは、抵当権者は建物のために土地に地上権を設定したものとみなすことにしています。
これが法律の規定によって自動的に成立する地上権である法定地上権といいます。
例えば、土地と建物両方に抵当権を設定した場合にも、抵当権者が土地・建物両方を別々の機会に競売する時は、法定地上権を設定したものとみなすべきだとしています。
しかし、判例は建物が存在していなかった、いわゆる更地に抵当権を設定した後に建物を築造した場合には、この法定地上権の成立を認めていません。
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抵当建物を増築・改築すると・・・
抵当権の目的となっている建物が増築されても、あわせて一個の建物とみられるものである場合には、抵当権の効力はそのまま増築部分に及ぶのが原則です。
増築した部分というのは、従来の建物の構成部分とみられるからです。
これに対し、増築部分がその自体、建物としての独立性を持つときは、抵当権の効力は増築部分には及びません。
増築部分が建物としての独立性を持つ場合は、抵当権者としては建物所有者に増築部分を独立した建物として登記させた上、これを追加担保として提供させなければなりません。
建物の改築についても、改築後の建物と従前の建物として同一性をもつかどうかが判断の基準になります。
一部の改築にとどまるときは、改築部分は従前の建物の構成部分とみなされ、大改築を行い、従前の建物を解体して改築した場合は、従前の建物ではないとみなされます。
このような場合には、抵当権者は、建物所有者に改築後の建物を従前の建物の代わり担保として提供させるべきです。
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抵当物件を処分・賃貸すると・・・
抵当権設定者は、抵当権設定後もその目的物を他に売却したり、あるいは他に賃貸する事ができます。
抵当物件に第三取得者が出現しても、そのことが直ちに抵当権の効力に影響を与えるものではありません。
しかし、第三取得者は、抵当権消滅請求権をもっていて、第三取得者から抵当不動産の価額を抵当権者に弁済する事により抵当権を消滅さえる事ができます。
抵当権者としては、その第三債務者の提示する金額が低価であると判断した場合は、これに競売をしなければならなくなります。
一般的には、この第三取得者の抵当権消滅請求権の行使は、抵当権者に不利な場合が多いです。
抵当権設定契約で抵当権設定者に抵当物件の使用、管理などについて義務を課しています。
しかし、第三取得者が抵当物件を買い受けてしまうと、この抵当権設定者の管理上の義務や約定を第三取得者が引き継いでくれるとは限りません。
また、抵当物件について、後順位の抵当権が設定される事は、止むを得ない事ですが、後順位抵当権者が先に抵当権を実行すると、都合が悪い場合も出てきます。
抵当物件の賃貸についても、そのことが直ちに抵当権の効力に影響を与えるものではありません。
しかし、この場合は、賃借人、抵当物件の管理等に注意が必要になります。
賃借人等の占有者が、不動産を毀損し、必要な管理を行わない場合は、抵当物件の交換価値が低くなってしまったりします。
そのようなときには、競売開始決定の後であれば、売却のための保全処分にかけることができますし、その前であれば、競売開始前の保全処分をすることができます。
