抵当権の順位は登記日・・・
同一の抵当物件について何人もの抵当権者がいる場合、抵当権の優先弁済の順番は、抵当権設定の契約日によって決まるのではなく、各抵当権の設定登記の日付によって決まることになります。
（抵当権の順位）
民法第373条 同一の不動産について数個の抵当権が設定されたときは、その抵当権の順位は、登記の前後による。
抵当権設定登記申請書が登記所によって受理された順番で決められ、これが抵当権の順位といわれます。
この順位のことを一番抵当、二番抵当、三番抵当といい、一番抵当というのは、順位第一番の抵当権ということになります。
抵当権の順位というのは、同一の抵当物件から優先弁済を受ける順番で、例えば、ある抵当物件が競売の結果、２０００万円で売却された場合、一番抵当権者１５００万円がまず優先弁済を受け、次に二番抵当権者３００万円が満額弁済を受けます。
そして、三番抵当権者３００万円は、残りの２００万円のみ弁済を受け、１００万円は弁済を受けられないのです。
さらに、四番抵当権者２００万円は、全く弁済を受けられません。
このように抵当権は、順位が早いほど価値があり、その価値は登記をした日付の順番で決まるのです。
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抵当権の賃借人明渡猶予・・・
抵当権設定後の賃借権は、抵当権者及び競売の買受人に対抗できないとされます。
抵当権に対抗できない賃貸借により建物を占有し、競売手続の開始前より使用収益をなす者は、競売代金納付から６ヶ月までに限り、当該建物の明渡猶予を受けられるとされます。
（抵当建物使用者の引渡しの猶予）
民法第395条 抵当権者に対抗することができない賃貸借により抵当権の目的である建物の使用又は収益をする者であって次に掲げるもの（次項において「抵当建物使用者」という。）は、その建物の競売における買受人の買受けの時から６箇月を経過するまでは、その建物を買受人に引き渡すことを要しない。
1．競売手続の開始前から使用又は収益をする者
2．強制管理又は担保不動産収益執行の管理人が競売手続の開始後にした賃貸借により使用又は収益をする者
２ 前項の規定は、買受人の買受けの時より後に同項の建物の使用をしたことの対価について、買受人が抵当建物使用者に対し相当の期間を定めてその１箇月分以上の支払の催告をし、その相当の期間内に履行がない場合には、適用しない。
賃借人は、あくまでも明け渡しの猶予を受けるだけで、占有権原が付与されるわけではないので、賃借人はこの猶予期間中、買受人に対し、建物使用の対価として賃料相当額の不当利得返還義務を負います。
建物使用の対価について、買受人が建物使用者に対し、相当の期間を定めて１ヶ月以上の支払を催告し、相当の期間内に履行がない場合には猶予の権利は消えて引渡の対象となります。
抵当権に後れる賃借権が買受人に対抗できない以上、賃借権者が差入れた敷金返還請求権は買受人に承継されません。
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抵当不動産の競売申立から物件明細書公示・・・
抵当権者は債務者が被担保債権について弁済期に弁済しない場合には、抵当物件を競売に付し、その売却代金から他の債権者に優先して弁済を受けることができます。
競売の申立は、目的不動産の所在地を管轄する地方裁判所に対して行います。
裁判所は申立を適法と認めれば、不動産競売開始決定をし、債権者のために不動産を差押さえる旨の宣言をします。
開始決定は、債務者にも送達され、裁判所書記官は直ちに差押の登記を嘱託します。
差押の効力は開始決定が債務者に送達された時に生ずるのが原則ですが、差押の登記がその開始決定送達前になされたときは登記の時に生ずることになっています。
差押の効力が生ずると、裁判所は競売開始決定がなされた旨と配当要求の終期を公告します。
差押の登記前に登記された仮差押の債権者や先取特権、質権又は抵当権で売却によって消滅するものを有する債権などに対し、裁判所が定めた配当要求の終期までに債権を届け出るように催告します。
裁判所は、不動産の現況について執行官に調査を命じ、執行官は調査のうえ所定の日までに裁判所に現況調査報告書を提出してきます。
裁判所は不動産の評価につき、評価人を選任し、これにその不動産の評価を命じますので、評価人からの評価書に基づいて、裁判所は最低売却価額を定めます。
目的不動産について、裁判所は物件明細書を作り、一般の閲覧に供するために、その写しを裁判所に備えおくことと、インターネットによる公示をします。
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