抵当権の土地上の建物・・・
抵当権を設定した更地に設定者が建物を建築した場合、設定者は建物所有者ではなりますが、法定地上権は成立しません。
（法定地上権）
民法第388条 土地及びその上に存する建物が同一の所有者に属する場合において、その土地又は建物につき抵当権が設定され、その実行により所有者を異にするに至ったときは、その建物について、地上権が設定されたものとみなす。この場合において、地代は、当事者の請求により、裁判所が定める。
抵当権者は、この建物を土地と一括して競売することを求めることができます。
ただし、優先弁済を受けることができる範囲は、土地の売却代金に限られます。
（抵当地の上の建物の競売）
民法第389条 抵当権の設定後に抵当地に建物が築造されたときは、抵当権者は、土地とともにその建物を競売することができる。ただし、その優先権は、土地の代価についてのみ行使することができる。
２ 前項の規定は、その建物の所有者が抵当地を占有するについて抵当権者に対抗することができる権利を有する場合には、適用しない。
抵当権者が当該建物の取り壊しを求めることはできませんが、土地についてのみ競売が行なわれた場合、法定地上権が成立しないことから、競落人は建物の収去を求めることができます。
また、もともと設定者の建物が存在していた土地に抵当権を設定した後に、設定者が建物を取り壊して新築した場合、抵当権者はもともと法定地上権の成立を容認していたことから、新しい建物についての法定地上権が成立します。
競落人も建物の収去求めることができません。
土地を抵当権に取る場合には、必ず現地に赴いて建物があるかどうかを確認しておかなければなりません。
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抵当権の土地に第三者の建物・・・
抵当権を設定した更地に第三者が建物を建築した場合、建物所有者が抵当権者に対抗できる権利を有する場合を除き、土地の抵当権者はこの建物も一括して競売することができます。
（抵当地の上の建物の競売）
民法第389条 抵当権の設定後に抵当地に建物が築造されたときは、抵当権者は、土地とともにその建物を競売することができる。ただし、その優先権は、土地の代価についてのみ行使することができる。
２ 前項の規定は、その建物の所有者が抵当地を占有するについて抵当権者に対抗することができる権利を有する場合には、適用しない。
また、第三者が抵当権設定者に無断で建築した場合には、設定者は、土地の所有者として、妨害排除請求をできますから、設定者がこれを行使しない場合には抵当権者が債権者代理権に基づいてこれを代位行使できます。
（債権者代位権）
民法第423条 債権者は、自己の債権を保全するため、債務者に属する権利を行使することができる。ただし、債務者の一身に専属する権利は、この限りでない。
２ 債権者は、その債権の期限が到来しない間は、裁判上の代位によらなければ、前項の権利を行使することができない。ただし、保存行為は、この限りでない。
また、抵当権への侵害行為であるとして、抵当権者が自ら妨害排除請求をすることもできます。
また、抵当権設定後の賃貸借は期間の中端にかかわらず抵当権者と競売による買受人に対抗できないとし、他方で抵当権者に対抗することのできない賃貸借に基づいて建物を占有する者は、明け渡しが６ヶ月間猶予されることになりました。
（抵当建物使用者の引渡しの猶予）
民法第395条 抵当権者に対抗することができない賃貸借により抵当権の目的である建物の使用又は収益をする者であって次に掲げるもの（次項において「抵当建物使用者」という。）は、その建物の競売における買受人の買受けの時から６箇月を経過するまでは、その建物を買受人に引き渡すことを要しない。
1．競売手続の開始前から使用又は収益をする者
2．強制管理又は担保不動産収益執行の管理人が競売手続の開始後にした賃貸借により使用又は収益をする者
２ 前項の規定は、買受人の買受けの時より後に同項の建物の使用をしたことの対価について、買受人が抵当建物使用者に対し相当の期間を定めてその１箇月分以上の支払の催告をし、その相当の期間内に履行がない場合には、適用しない。
また、抵当権設定後に登記された賃貸借であっても、抵当権者の同意と同意に関する登記があれば抵当権者に対抗できるものとされました。
（抵当権者の同意の登記がある場合の賃貸借の対抗力）
民法第387条 登記をした賃貸借は、その登記前に登記をした抵当権を有するすべての者が同意をし、かつ、その同意の登記があるときは、その同意をした抵当権者に対抗することができる。
２ 抵当権者が前項の同意をするには、その抵当権を目的とする権利を有する者その他抵当権者の同意によって不利益を受けるべき者の承諾を得なければならない。
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抵当権上の造成や増改築・・・
抵当権を設定した土地について造成工事が行われた場合、土地の価格が上がるので抵当権には不利がないように考えられます。
しかし、造成業者が留置権や先取特権を行使することが考えられ、これは登記の前後に関係なく抵当権に優先しますので、設定者が造成費を支払えるかどうかにかかっています。
（不動産保存の先取特権の登記）
民法第337条 不動産の保存の先取特権の効力を保存するためには、保存行為が完了した後直ちに登記をしなければならない。
（不動産工事の先取特権の登記）
民法第338条 不動産の工事の先取特権の効力を保存するためには、工事を始める前にその費用の予算額を登記しなければならない。この場合において、工事の費用が予算額を超えるときは、先取特権は、その超過額については存在しない。
２ 工事によって生じた不動産の増価額は、配当加入の時に、裁判所が選任した鑑定人に評価させなければならない。
（登記をした不動産保存又は不動産工事の先取特権）
民法第339条 前２条の規定に従って登記をした先取特権は、抵当権に先立って行使することができる。
抵当権を設定した建物に増改築が行なわれ、増改築によって以前の建物との同一性が失われてしまったような場合には、抵当権の効力は増改築後の建物に及ばなくなってしまうため、改めて抵当権の設定登記を行なう必要があります。
また、増改築によって、従前の建物から独立する部分が発生した場合にも、その部分については抵当権の効力が及びませんから、この部分について抵当権の追加設定を行なわなければなりません。
いずれにも該当しない場合には、抵当権の効力は増改築後の建物に及びますが、後日の争いを避けるために、設定者に表示登記の変更をしてもらうべきです。
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