借地借家法と土地賃貸借契約・・・
土地の賃貸借契約は借地借家法によって制約されており、この規定のほとんどが強行法規といってこれに違反する約定は無効とされます。
ですので、契約書の地主に有利な条項を加えても無効になってしまうのです。
無効となる条項は、地上建物が、堅固、非堅固を問わず賃貸期間３０年以下の約定、期間満了の際更新をしないという約定、期間満了のとき借地人から建物買収請求をしないという約定、借地条件の変更や借地権譲渡の承諾、増改築の承諾についての裁判所の許可を求めることの禁止の条項などです。
契約書で取り決める条項は、賃料の額、期間、建物の種類、増改築の禁止、借地権譲渡又は転貸しの禁止、契約解除の条項などです。
賃料増額のついては規定をおかなくても、客観情勢の変化があれば、法律上、増額請求することができます。
（地代等増減請求権）
借地借家法第１１条 地代又は土地の借賃（以下この条及び次条において「地代等」という。）が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
２ 地代等の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。
３ 地代等の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた地代等の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。
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土地賃貸借契約書雛形・・・
土地賃貸借契約書
第１条 株式会社山田工業（以下「甲」という。）は田中五郎（以下「乙」という。）に対し、後記表示の土地を下記の目的及び条件で賃貸し、乙はこれを借り受ける。
（１）目的 木造建物所有
（２）期間 ３０年
（３）賃料 月額＊＊平方メートル当たり金＊＊円
（４）支払期 毎月分を前月末日限り持参払い
第２条 乙は甲の書面による承諾なくして下記の行為をしてはならない。
（１）地上建物の改築、増築、大修繕
（２）借地権の譲渡、転貸し、占有名義の変更
（３）地上建物を住宅以外の目的に使用すること
（４）土地の形状、擁壁の原状の変更
第３条 乙が前条の規定に違反したときは、甲は催告を要せず契約を解除することができるものとし、乙が賃料の支払を遅滞したときは甲は乙に対し催告の上本契約を解除することができる。但し賃料の支払が１０か月分以上遅滞しているときは、甲は催告なくして本契約を解除することができる。
第４条 賃料の額については下記の金額相当額について甲より乙に通知して増額を請求することがすぽできる。
（１）固定資産税、都市計画税の増額分
（２）賃料より税額相当分を控除した額に土地公示価額の市街地住宅用土地についての平均上昇率を乗じた金額
上記のとおり本契約が成立したので本証書２通を作成し、甲乙各１通を保有する。
平成＊＊年＊＊月＊＊日
土地所有者（甲）東京都＊＊＊＊＊＊＊
株式会社山田工業
代表取締役 山田太郎 印
借地権者 （乙）東京都＊＊＊＊＊＊＊
田中五郎 印
（不動産の表示）
所在 ＊＊区＊＊町＊＊町目
地番 ＊＊番＊＊
地目 宅地
地積 公簿上 ＊＊、＊＊平方メートル
実測 ＊＊、＊＊平方メートル
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事業用借地権設定契約書の注意・・・
建物所有のための土地賃貸借は、全て借地法の適用を受けて、期間が満了しても法定更新されるため、地主は土地を永久に返還してもらえないとされます。
しかし、事業用定期借地権など契約の更新がされない定期借地権というものがあります。
事業の用に供する建物所有の目的で、期間を１０年以上２０年以下とする場合、法定更新が適用されないとこととされます。
（事業用借地権）
借地借家法第24条 第３条から第８条まで、第13条及び18条の規定は、専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く。）の所有を目的とし、かつ、存続期間を十年以上二十年以下として借地権を設定する場合には、適用しない。
２ 前項に規定する借地権の設定を目的とする契約は、公正証書によってしなければならない。
事業の目的というと、スーパーなどの小売店舗、レストラン、自動車修理工場を目的とすることです。
住宅の場合は、たとえ賃貸住宅用であっても事業用定期借地権は認められません。
事業用定期借地権設定の契約は、全て公正証書にしなければなりません。
公正証書にするのを忘れていると、通常の賃貸借とされ、法定更新が発生してしまうのです。
ですので、公正証書にする前に覚書のような形で、合意されているようです。
また、覚書の段階で、土地を賃借人に引き渡すことはせず、公正証書を作成して初めて土地を引き渡すようにします。
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事業用定期借地権設定覚書雛形・・・
事業用定期借地権設定覚書
第１条 山田太郎（以下「甲」という。）は田中商会株式会社（以下「乙」という。）に対し、借地借家法２４条第１項に基づき、後記土地につき事業用定期借地権を設定することとした。但し、後記土地についての事業用定期借地権は、甲乙間において公正証書により契約書が作成されたときに有効になるものとし、公正証書作成前においては、乙は何らの権利も取得しない。
第２条 乙は後記土地を甲から賃借して、次の事業を営むための建物を建築して使用する。
（１）ドライブイン形式によるレストラン
（２）食料品、薬品、日用品雑貨の小売販売
（３）書籍販売
（４）上記事業の顧客のための駐車場
第３条 乙が後記土地上に建築する建物は、＊＊＊造＊＊＊＊店舗、約＊＊平方メートルとし、あらかじめ設計図を甲に提出する。
第４条 賃貸条件は次のとおりとする。
（１）賃貸期間
甲乙間における事業用定期借地権設定公正証書作成の日から１０年間とし、事由のいかんを問わず、更新しない。
また賃貸期間中に地上建物が滅失し、乙が再築したとしても、上記期間の満了のときに、本契約は終了する。
（２）保証金
金＊＊円とし、利息は付さない。
（３）賃料
月額＊＊円とし、２年ごとに改定する。
第５条 乙は甲に対し、事業用定期借地権設定の申込金として、前条の保証金の額の２０％相当額を預託する。
第６条 乙は書面による甲の事前の承諾なしに次の行為をしてはならない。
（１）後記土地の賃借権の譲渡又は転貸し
（２）後記土地上の建物の賃貸
（３）地上建物の増改築
（４）地上建物の使用目的の変更
第７条 乙は甲に対し、期間満了のとき、地上建物の買収を請求することはできない。
第８条 甲は乙に対し、公正証書にもとづき事業用定期借地権設定契約が成立した後、１ヶ月以内に後記土地を引き渡し、乙に使用させる。
上記のとおり本契約が成立したので本証書２通を作成し、甲乙各１通を保有する。
平成＊＊年＊＊月＊＊日
貸主（甲）東京都＊＊＊＊＊＊＊
山田太郎 印
借主（乙）東京都＊＊＊＊＊＊＊
田中商会株式会社
代表取締役 田中五郎 印
（不動産の表示）
所在 ＊＊区＊＊町＊＊町目
地番 ＊＊番＊＊
地目 宅地
地積 公簿上 ＊＊、＊＊平方メートル
実測 ＊＊、＊＊平方メートル
