借地権付建物売買契約の注意・・・
借地上の建物の売買は、借地権も売買の目的となり、かつ借地権の譲渡につき地主の承諾を得る義務を明確にする必要があります。
民法では、賃借権の譲渡には貸主の承諾が必要であることを明確に規定しています。
（賃借権の譲渡及び転貸の制限）
民法第612条 賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
２ 賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。
承諾が得られないときは、裁判所に申立て許可を求めます。
（土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可）
借地借家法19条 借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、賃借権の譲渡若しくは転貸を条件とする借地条件の変更を命じ、又はその許可を財産上の給付に係らしめることができる。
２ 裁判所は、前項の裁判をするには、賃借権の残存期間、借地に関する従前の経過、賃借権の譲渡又は転貸を必要とする事情その他一切の事情を考慮しなければならない。
３ 第１項の申立てがあった場合において、裁判所が定める期間内に借地権設定者が自ら建物の譲渡及び賃借権の譲渡又は転貸を受ける旨の申立てをしたときは、裁判所は、同項の規定にかかわらず、相当の対価及び転貸の条件を定めて、これを命ずることができる。この裁判においては、当事者双方に対し、その義務を同時に履行すべきことを命ずることができる。
４ 前項の申立ては、第１項の申立てが取り下げられたとき、又は不適法として却下されたときは、その効力を失う。
５ 第３項の裁判があった後は、第１項又は第３項の申立ては、当事者の合意がある場合でなければ取り下げることができない。
６ 裁判所は、特に必要がないと認める場合を除き、第１項又は第３項の裁判をする前に鑑定委員会の意見を聴かなければならない。
７ 前各項の規定は、転借地権が設定されている場合における転借地権者と借地権設定者との間について準用する。ただし、借地権設定者が第３項の申立てをするには、借地権者の承諾を得なければならない。
承諾は文書でとり、文言は次のようにします。
「後記土地については従前より貴殿に賃貸中のところ、今後山田太郎殿に下記の条件にて賃貸することに異議ありません。
（１）期間 貴殿との契約の残存期間とし、平成＊＊年＊＊月＊＊日まで
（２）目的 普通建物所有
（３）賃料 月額金＊＊円」
借地上の建物の売買契約には、売主と地主間の従前の土地賃貸借契約書の写しを添付し、かつ敷地の実測図をつけることが必要です。
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借地権付き建物売買契約書雛形・・・
建物売買契約書
第１条 山田太郎（以下「甲」という。）は田中五郎（以下「乙」という。）に対し、後記表示の建物を原状有姿のまま空き家としてその敷地の借地権と共に売り渡し、乙はこれを買い受ける。
第２条 甲は乙に対して売買代金総額金＊＊円を下記のとおり支払う。
（１）本契約締結と同時に手付金として金＊＊円（残代金支払のとき代金に充当）
（２）残代金＊＊円は、平成＊＊年＊＊月＊＊日までに第３条記載の建物所有権移転登記申請並びに敷地の所有者斉藤一郎発行の借地権譲渡承諾書と引換えに支払う。
第３条 甲は乙に対し、後記建物につき平成＊＊年＊＊月＊＊日までに前条（２）の残代金＊＊円の受領と引換えに、後記建物の所有権を移転し、かつその登記申請並びに空き家の状態における引渡、及び敷地の所有者斉藤一郎の借地権譲渡承諾書の交付を履行する。
第４条 甲は乙に対し、後記建物の敷地について、瑕疵のない借地権を移転するものとし、借地権譲渡の要する敷地所有者の承諾料、名義書換料など名義のいかんを問わず、乙が甲の有していた借地権を承継するについて必要な一切の費用はすべて甲の負担とし、これに関し乙は第２条の代金額を支払う以外に一切の費用を負担しない。
第５条 第三条の所有権移転のときまでに後記建物が滅失又は毀損したときは甲の負担とし、乙は代金の支払を免れ、あるいは代金の減額を請求することができる。毀損により建物が使用に耐えないときは乙は甲に対し本契約を解除することができる。
第６条 甲が第３条に規定された平成＊＊年＊＊月＊＊日までに、敷地所有者斉藤一郎の借地権譲渡承諾書を乙に交付できないときは、甲の債務不履行とみなされ、乙は催告を要せず本契約を解除することができる。
上記のとおり本契約が成立したので本証書２通を作成し、甲乙各１通を保有する。
平成＊＊年＊＊月＊＊日
貸主（甲）東京都＊＊＊＊＊＊＊
山田太郎 印
借主（乙）東京都＊＊＊＊＊＊＊
田中五郎 印
(建物の表示）
略
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地主不承諾の借地権付き建物売買契約書・・・
借地権は自由に譲渡できないのが原則で、地主の承諾がないのに借地上の建物を勝手に売却すると、地主から契約を解除され、土地の明渡しを請求されてしまいます。
（賃借権の譲渡及び転貸の制限）
民法第612条 賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
２ 賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。
地主が借地権譲渡につき不承諾であった場合、あるいは法外に高い承諾料を要求して事実上不承諾と同様のときは、借地人は借地借家法１９条により裁判所に対し、地主の許可に代わる裁判を求めることができます。
（土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可）
借地借家法19条 借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、賃借権の譲渡若しくは転貸を条件とする借地条件の変更を命じ、又はその許可を財産上の給付に係らしめることができる。
２ 裁判所は、前項の裁判をするには、賃借権の残存期間、借地に関する従前の経過、賃借権の譲渡又は転貸を必要とする事情その他一切の事情を考慮しなければならない。
３ 第１項の申立てがあった場合において、裁判所が定める期間内に借地権設定者が自ら建物の譲渡及び賃借権の譲渡又は転貸を受ける旨の申立てをしたときは、裁判所は、同項の規定にかかわらず、相当の対価及び転貸の条件を定めて、これを命ずることができる。この裁判においては、当事者双方に対し、その義務を同時に履行すべきことを命ずることができる。
４ 前項の申立ては、第１項の申立てが取り下げられたとき、又は不適法として却下されたときは、その効力を失う。
５ 第３項の裁判があった後は、第１項又は第３項の申立ては、当事者の合意がある場合でなければ取り下げることができない。
６ 裁判所は、特に必要がないと認める場合を除き、第１項又は第３項の裁判をする前に鑑定委員会の意見を聴かなければならない。
７ 前各項の規定は、転借地権が設定されている場合における転借地権者と借地権設定者との間について準用する。ただし、借地権設定者が第３項の申立てをするには、借地権者の承諾を得なければならない。
このような借地上の建物売買契約書では、裁判所の許可がない場合に当然に売買契約が解除されるという規定をおくことが必要です。
裁判所の手続には、通常６ヶ月ぐらい必要で、その間、契約の目的である建物について滅失毀損などの事態が起こるおそれがありますから、その場合には危険負担の規定が必要です。
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地主不承認の借地上建物売買契約書雛形・・・
借地上建物売買契約書
第１条 山田太郎（以下「甲」という。）は田中五郎（以下「乙」という。）に対し、後記表示の建物を原状有姿のまま敷地の借地権と共に売り渡すことを約し、乙はこれを買い受ける。
第２条 代金は総額金＊＊円とし、乙は甲に対し手付金として金＊＊円を本日支払い、甲はこれを受領した。
二 甲は本契約締結後２週間以内に借地借家法１９条に基づき、裁判所に土地賃貸人の借地権譲渡承諾にかわる許可の裁判を求めるものとする。
三 前項の裁判が確定した後２週間以内に、甲は乙より残代金＊＊円の受領と引換えに後記建物の所有権移転登記申請をなし、かつ同建物を空き家として乙に引き渡すものとする。
四 前項の所有権移転登記完了のとき、後記建物の所有権は甲より乙に移転する。
第３条 前条第２項記載の借地権譲渡について承諾に代わる裁判の申立に要する費用、すなわち印紙代、郵券代、甲が裁判所に出頭する費用、並びに裁判所が許可の条件として命じた地主に対する支払金等、名目のいかんにかかわらず、乙が完全な借地権を取得するについて必要な経費は甲の負担とし、甲は乙に対し第２条第２項に記載した代金額を超える金員の請求をすることはできない。
第４条 第２条第２項記載の裁判において、裁判所が許可の条件として地代の増額を命じた場合において、乙は甲に対し地代額の如何につき異議を唱えず、また第２条第１項の代金の減額を求めることはできない。
第５条 裁判所において借地権譲渡を承認しない旨の決定があったときは、その確定をまたずに本契約は当然解除されたものとして、甲はすでに受領した手付金を上記決定書受領後１週間以内に乙に持参して返還する。
上記のとおり本契約が成立したので本証書２通を作成し、甲乙各１通を保有する。
平成＊＊年＊＊月＊＊日
貸主（甲）東京都＊＊＊＊＊＊＊
山田太郎 印
借主（乙）東京都＊＊＊＊＊＊＊
田中五郎 印
(建物の表示）
略
（敷地の表示）
略
