賃料を抵当権で物上代理する・・・
債務者がその抵当権によって担保されている債務を支払わないときに、債権者は、裁判所に抵当権の実行を申し立てることができます。
抵当権者は、目的不動産を競売して競売代金から優先的に弁済を受ける方法のほか、目的不動産から生ずる収益を債権の弁済に充てる方法も選択できるようになりました。
抵当不動産の所有者が、これを第三者に賃貸して、賃料収入を得る場合に、その賃料債権を抵当権の効力である物上代位権によって差押え取り立てるもので、執行方法は債権差押命令申立で始まります。
抵当権による物上代位が賃料にまで及ぶかについて、最高裁は肯定しています。
抵当権の目的不動産が賃貸された場合、抵当権者は民法３７２条、３０４条の趣旨に従い、抵当権設定者が目的物を第三者に使用させることによって取得した対価について、抵当権を行使することができます。
（留置権等の規定の準用）
民法第372条 第296条、第304条及び第351条の規定は、抵当権について準用する。
（物上代位）
民法第304条 先取特権は、その目的物の売却、賃貸、滅失又は損傷によって債務者が受けるべき金銭その他の物に対しても、行使することができる。ただし、先取特権者は、その払渡し又は引渡しの前に差押えをしなければならない。
２ 債務者が先取特権の目的物につき設定した物権の対価についても、前項と同様とする。
賃料が供託された場合には、賃料債権に準ずるものとして、供託金還付請求権について、抵当権を行使することができます。
これを根拠として、物上代位による賃料の差押ができるとされています。
しかし、抵当権者が物上代位権を行使するためには、金銭その他の物の払い渡し又は引渡がなされる前に、差押をしなければなりません。
賃借人が賃料を支払ってしまってからでは遅いわけです。
これらの場合について、問題となっているのは、次の点になります。
①物件が転貸借された場合、転貸賃料債権に対して物上代位できるか
②賃料債権の譲渡と物上代位による差押との優劣、とくに未発生の将来の賃料債権が譲渡された場合はどうか
判例では、抵当権者の代位権は抵当権の一内容であり、抵当権設定登記により公示され、かつ、第三者に対する対抗要件を具備するされ、抵当権有利と考えられています。
特に、差押を回避する目的の場合、抵当権実行を阻害するような策略的な賃貸借、転貸借、債権譲渡についてはそう考えられています。
転貸借の賃料債権にも物上代位権の行使を認めた事例があります。
未発生の将来の賃料債権について、債権譲渡と抵当権による物上代位とが競合した場合、抵当権設定登記が確定日付ある債権譲渡通知よりも先になされていれば、物上代位による債権差押が右通知に遅れていても、物上代位が優先するとした事例があります。
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根抵当権の元本の確定時期・・・
根抵当権によって、担保されている債権は流動状態ですから、元本を確定する必要があります。
根抵当権の元本確定とは、根抵当権の担保する債権が特定となる状態は、その後に根抵当権によって担保されないこととなる状態をいいます。
確定をいつするかについては、確定期日を定めたときは、その日となります。
最長５年で、さらに５年以内の期間で更新できます。
確定期日を決めないときは取引終了まで続きますが、設定の日から３年を過ぎると、債務者・物上保証人の方から確定請求が可能で、請求して２週間経つと債権元本は確定してしまいます。
（根抵当権の元本の確定請求）
民法第398条の19 根抵当権設定者は、根抵当権の設定の時から３年を経過したときは、担保すべき元本の確定を請求することができる。この場合において、担保すべき元本は、その請求の時から２週間を経過することによって確定する。
２ 根抵当権者は、いつでも、担保すべき元本の確定を請求することができる。この場合において、担保すべき元本は、その請求の時に確定する。
３ 前２項の規定は、担保すべき元本の確定すべき期日の定めがあるときは、適用しない。
これには債権者の同意は必要としません。
債権者は、元本の確定期日を決めていないときはいつでも元本の確定を請求することができ、請求のときにおいて元本が確定するものとされました。
また、極度額の変更について、後順位の抵当権者がなどがあるときは、その承諾を得なければなりません。
また、被担保債権の範囲の変更は、元本の確定前に限り、後順位者の承諾なしに、設定者との合意によって行うことができます。
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