地代・家賃値上請求訴訟とは・・・
借地借家法は、借地人や借家人ができるだけ長い期間、目的の土地や建物を利用できるよう保護しています。
賃貸人には、賃貸物件からの適正な収入を確保できるようにするための手段を与えています。
ですので、賃料が不相当となったときは、これを適正な賃料に変更することができます。
賃借人が値上に応じなければ、裁判に訴えて、適正な賃料を決めてもらいます。
これが賃料値上請求の訴訟です。
賃料が不当に高くなっているときは、賃借人から適正な賃料に値下げを請求することができます。
借地借家法では、不動産に対する税金などの増加あるいは土地の価格が上がったため、または近隣の類似の土地や建物の賃料に比較して、賃料が不相当となったときは、一定期間値上をしないとの特約のないかぎり、賃料の増加を定めることができるとされています。
賃料の値上は、その意思表示をすれば、承諾を要せず値上となるのです。
値上は請求ではなく、一方的な決定なのです。
ただし、それは客観的に相当とされる額にまでしか値上となりません。
相当な額がいくらか決まっているわけではありませんから、それを決めなければならないのです。
また、賃料の相場が上がっても、自動的に値上とはなりません。
値上の意思表示が必要なのです。
その意思表示は、証拠を残すために、内容証明郵便で通知します。
借主との協議で値上金額がまとまればその額となりますが、まとまらないときは裁判所に調停を申立て、それでもまとまらないときは裁判所の判決によります。
裁判所の判決といっても、裁判所が決めるわけではなく、相当な額がいくらであるかを認定するのです。
近隣の地代などを書証や証人尋問で調べたりしますが、主として専門家による鑑定によることになります。
訴訟中、借主は自分が適当と思う賃料額を支払い、貸主が受け取らない場合、その額の弁済を提供している以上、賃料不払いにはなりませんが、念のために供託します。
判決が出た後に、差額に１割の利息をつけて支払うことになります。
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地代・家賃値上請求調停とは・・・
地代や家賃の値上を求める事件については、訴えの手続による前に、まず調停手続によることになっています。
訴訟で訴えを提起しても、裁判所は原則としてこれを調停手続に回すこととされています。
賃料は、客観的に見て適正な額があって、貸主から値上通告があった時点で、適正額まで改定されことになります。
賃料値上の訴えや調停は、この額の確認を求めるものになります。
調停申立書に記載すべき事項は、賃貸借契約の主たる内容、値上をする根拠、値上を通告した時期、現在の賃料支払額及び支払いの方法、その他参考となる事項になります。
訴訟物の価額の算定は、従来の額と改定を求める額との差額に、賃貸借期間の残存期間を乗じた金額か、あるいは目的不動産の価格の２分の１か、いずれか少ない額として計算します。
その際の証拠は次のようなものになります。
①登記簿謄本
対象不動産が自分のものであることを立証します。
②賃貸借契約書
賃料据置期間の有無や賃料額、賃料改定の方法その他の賃貸借契約の内容を明らかにします。
③固定資産課税台帳登録証明
固定資産税や都市計画税など不動産に対する租税公課の変動を知ることができます。
④値上を通告した書面
⑤近隣の賃料を証明する資料
不動産鑑定に頼んだのであれば、鑑定書は重要な証拠になります。
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地代値上請求調停申立書ひな形・・・
調停申立書
平成＊＊年＊＊月＊＊日
＊＊簡易裁判所 御中
申立人 山田太郎 印
〒＊＊＊－＊＊＊＊ 東京都＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
電話 ０３－＊＊＊＊－＊＊＊＊
FAX ０３－＊＊＊＊－＊＊＊＊
申立人 山田太郎
〒＊＊＊－＊＊＊＊ 東京都＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
電話 ０３－＊＊＊＊－＊＊＊＊
FAX ０３－＊＊＊＊－＊＊＊＊
相手方 鈴木一郎
地代増額請求調停事件
目的物の価額 ＊＊＊円
貼用印紙額 ＊＊円
申立の趣旨
相手方は申立人に対し、当事者間の別紙物件目録記載の土地について平成＊＊年＊＊月＊＊日付賃貸借契約の賃料が平成＊＊年＊＊月＊＊日以降１ヶ月金＊＊＊円であることを確認する。
相手方は申立人に対し平成＊＊年＊＊月以降毎月＊＊日限り各金＊＊円及び支払い済みに至るまで年１割の割合による金員を支払え。
との御調停を求める。
申立の原因
１、申立人は別紙物件目録記載の土地の所有者であって、平成＊＊年＊＊月＊＊日相手方に対し賃貸借期間同日より＊＊年間賃料１ヶ月金＊＊円、毎月＊＊日限り翌月分を持参して支払うなどの約定にて賃貸した。
２、その後の経済状態の変動により、前記土地の隣地の賃料はほぼ２倍となり、また前記土地に対する固定資産税額も右賃貸当時金＊＊円だったものが金＊＊円になるなど、不当になったので、申立人は平成＊＊年＊＊月＊＊日以降金＊＊円に改定したい旨申し入れた。
３、前記改定申入れの賃料額は、上記２に記載した経済状態の変動からみても適正な額であるにもかかわらず、相手方はその後の話し合いにおいても従前の賃料額を固執して譲らず、しかも平成＊＊年＊＊月分以降も従前の賃料額である＊＊＊円を支払うのみである。
４、申立人は相手方に対し、平成＊＊年＊＊月以降の賃料が金＊＊円になることの確認並びに右弁済額と新賃料額との差額である毎月金＊＊円の支払い及びこれに対する借地借家法所定の年１割の割合による利息の支払いを求めるため、調停申立に及んだ次第である。
証拠方法
１、土地登記簿謄本 １通
２、賃貸借契約書 １通
付属書類
１、土地評価証明書 １通
２、証拠書類写し 各１通
物件目録
所在地 東京都＊＊＊＊＊＊＊＊
地番 ＊＊＊番
地目 宅地
地積 ＊＊平方メートル
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